Veel gestelde vragen bij een huis kopen

De aankoopmakelaar

In deze serie veel gestelde vragen bij een huis kopen zijn er 2 scenario’s:

1. Een huis kopen dat bij digimakelaars.nl te koop staat. Dat doe je zelf of met je aankoopmakelaar
2. Een huis kopen dat elders te koop staat. Dat koop je samen met Digimakelaars aankoopmakelaars

1. HUIS KOPEN VAN DIGIMAKELAARS

Hoe kan ik meer informatie over een woning krijgen?
In het scherm van de door jou gevonden woning, vind je de knop: “brochure”. Na het invoeren van enkele persoonlijke gegevens ontvang je direct de complete brochure. Heb je een vraag en deze wordt niet beantwoord door de verkregen informatie, stuur dan een e-mail naar info@digimakelaars.nl, wij zullen de vraag dan zo snel mogelijk beantwoorden.

Hoe kan ik een bezichtiging afspreken?
Door op de knop “bezichtiging” te klikken, worden jouw gegevens naar ons verstuurd. Wij zullen een afspraak met je maken om een kijkje te nemen in de woning.

Hoe kan ik een bieding uitbrengen?
Biedingen kan je uitbrengen via de knop “doe een bod”, na het invullen van enkele gegevens kan je jouw bieding uitbrengen, in dit scherm kan je ook de voorwaarden aangeven waaronder je het bod uitbrengt.

Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je kan niet afdwingen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op jouw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal overleggen.

Hoe zit het met mijn onderzoeksplicht?
De verkoper heeft een meldingsplicht. Dit houdt in dat alle bekende gebreken, zowel juridisch als bouwtechnisch, gemeld moeten worden aan een potentiële koper. De koper heeft ook een onderzoeksplicht. Wanneer een koper niet zeker is van de onderhoudstoestand van een woning, dan adviseren wij een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Voor juridische zaken, zoals bestemmingsplannen in de buurt (het bestemmingsplan is het plan dat de gemeente heeft opgesteld en waarin wordt beschreven hoe de onroerende zaak gebruikt mag worden en hoe de omgeving gebruikt mag worden), kan de koper de gemeente en het Kadaster raadplegen. Digimakelaars adviseert woningkopers om zelf een (NVM) aankoopmakelaar in te schakelen om hun belangen te behartigen en alle relevante zaken uit te zoeken. Het wordt aanbevolen om bij twijfel over de kwaliteit het huis te laten keuren voordat je definitief koopt.

Hoe komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt Digimakelaars.nl de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van het bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen, zoals een boeteclausule en de waarborgsom. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning betekent: Een uitnodiging tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Wat houdt ‘kosten koper’ in?
Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De kosten koper bedragen ongeveer 6 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
– 2% overdrachtsbelasting
– Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
– Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (transportakte)
Naast deze kosten dien je, als koper, ook rekening te houden met:
– Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
– Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte
– BTW

Je mag nog maar 100% van de koopsom financieren*, dat betekent dat je in de meeste gevallen ongeveer € 8.000,- tot € 10.000,- zelf zult moeten bekostigen als je maximaal wilt financieren.

De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen. Ook of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, ‘roerende zaken” bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedingsprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

De koop is gesloten, hoe verder?
Digimakelaars vraagt bij jou je persoonlijke gegevens op en verwerkt die samen met de overeengekomen prijs en voorwaarden in een concept koopovereenkomst.

Moet een koopovereenkomst worden ingeschreven?
Nee, dat moet niet, maar is wel aan te bevelen als het risico bestaat dat het huis op de afgesproken dag niet kan worden geleverd doordat er bijvoorbeeld door een schuldeiser beslag op is gelegd.
Het zou ook kunnen voorkomen dat het huis tussendoor wordt verhuurd, of zelfs aan iemand anders wordt verkocht. Of dat de verkoper failliet gaat of onder bewind wordt gesteld. De voorinschrijving biedt in dat geval zekerheid. Voorinschrijving kost wel geld; de notaris moet hiervoor een document opmaken en het Kadaster vraagt een vergoeding.
Daarbij geldt de bescherming maximaal 6 maanden. Dus let op dat de bescherming niet verloopt voor de leveringsdatum, schrijf de koopakte desnoods pas later in.

2. SAMEN MET DIGIMAKELAARS ERGENS ANDERS EEN HUIS KOPEN

Je hebt een huis gezien of zelfs al een keer bekeken dat particulier of bij een andere makelaar te koop staat en je overweegt de stap om te kopen samen met een aankoopmakelaar van Digimakelaars.nl te gaan zetten.

Mag ik mee naar de aankoopbezichtiging?
Ja, graag zelfs! Als je een leuk huis op het oog hebt en je besluit gebruik te maken van onze aankoopservice maken wij in overleg met jou de afspraak voor de aankoopbezichtiging met de verkoper of de verkopende makelaar. Je krijgt het van ons te horen zodra de afspraak is vastgelegd.
Het is handig als je alvast een lijstje hebt van vragen of punten waar je aankoopmakelaar op moet letten bij de bezichtiging.
Na de bezichtiging spreken we af wanneer we onze aankooprapportage voor je klaar hebben en we met de biedingen kunnen beginnen.

Wat zijn de kosten?

Bij de gemiddelde NVM makelaar:
De gemiddelde kosten voor een aankoopmakelaar zijn ruim 2500 euro (bron: NVM). De kosten die een aankoopmakelaar rekent voor zijn diensten, verdient een goede makelaar gemakkelijk terug. Een NVM aankoopmakelaar behartigt jouw belangen, laat zich niet leiden door emoties en heeft de kennis en ervaring die je van een professional mag verwachten.

Bij Digimakelaars.nl no cure no pay:
Betaal je slechts € 1.299,- incl. BTW en bespaar je gemiddeld dus bijna € 1200,-!
Dit bedrag verdien je ruimschoots terug op de aankoopprijs. Digimakelaars  zijn toponderhandelaars en slepen er voor jou de beste aankoopprijs en de beste voorwaarden uit.

Hoe betalen?
Je betaalt € 399,- als je met de makelaar bij het te kopen huis bent geweest en je de aankooprapportage met de voorgestelde biedingsstrategie in je klantendossier hebt ontvangen.
Zodra de koopovereenkomst tot stand is gekomen betaal je de resterende € 900,-. No cure no pay!

Digimakelaars.nl aankoopservice vanaf € 399,-. Klik hier.

ENERGIELABEL

Het energielabel is verplicht bij verkoop  vanaf 1 januari 2015. Op de site van de Rijksoverheid vind je de laatste stand van zaken m.b.t. het energielabel.
Het voorlopige energielabel krijg je begin 2015 thuisgestuurd. Je kunt je label ook vinden op ep-online.nl
Je energielabel definitief bestellen voor verkoop kan op energielabel bestellen

DE VERENIGING VAN EIGENAREN

Koop je een appartement of soms ook een grondgebonden woning uit een  renovatieproject, dan krijg je te maken met de Vereniging van Eigenaren. Je krijgt het eigendom en gebruiksrecht van een stukje van het geheel en het totaal wordt beheerd door de Vereniging. Zodra je een appartementsrecht koopt ben je automatisch lid. Dat betekent dat je ook direct financieel meedeelt in het wel en wee van de Vereniging. En daar zit dan ook het risico.
Ben je verkoper? Zorg dat de Vereniging goed functioneert, want je koper let erop.
Ben je koper? Zorg dat je je laat informeren over de status van de Vereniging. Vraag naar de VVE checklist bij de verkopende makelaar.
Kijk op verenigingvaneigenaren.nl voor heel veel informatie over VVE’s.

Er zijn nieuwe regels voor bijvoorbeeld de reservering voor groot onderhoud. Lees hier alles over op de site van de Rijksoverheid

ERFPACHT

In de grote steden komt vaak erfpacht voor.Een woning op erfpacht houdt in dat de koper het gebruiksrecht van de grond heeft, maar de grond niet in bezit heeft. Uitgifte van erfpacht kan voor een bepaalde of onbepaalde periode zijn. In de meeste gevallen gaat het om een onbepaalde periode. Elke grondeigenaar (particulier of gemeente) kan zijn eigen erfpachtvoorwaarden stellen.
De eigenaar van de grond rekent periodiek huur voor het gebruik van de grond. Deze huur heet canon. Hij kan steeds worden gewijzigd of voor een kortere of langere periode worden afgekocht.
Ingewikkeld is de term eeuwigdurend afgekocht. Je zou zeggen dat dat voor altijd is, maar soms is het ook gewoon letterlijk 100 jaar. Laat je aankoopmakelaar uitzoeken hoe het precies zit.
Niet alle, maar wel veel banken financieren erfpacht. Vaak is dan naast de taxatie ook nog een erfpachtopinie nodig. Deze laatste wordt opgesteld door de notaris.